文/初晨

2025年，深圳經(jīng)濟特區(qū)迎來建立45周年，亦是“十四五”規(guī)劃收官之年、經(jīng)濟總量沖刺4萬億元的關鍵節(jié)點。

這座從“速度之城”邁向“質量之城”的先鋒城市，其高質量發(fā)展的畫卷中，離不開諸多像星盛商業(yè)這類長期扎根鵬城的生動筆觸。

19年前，當深圳福田CBD還被貼上“商業(yè)荒漠”的標簽時，星盛商業(yè)的首個項目——深圳福田星河COCOPark以國內首個情景式公園購物中心的姿態(tài)破局，用6000㎡下沉式星空廣場與12條探索內街，重新定義了商業(yè)空間與城市生活的關系。

19年后的今天，這座商業(yè)體年客流量超3000萬人次，成為深圳年輕力的“說明書”，更見證了星盛商業(yè)從單一項目運營到全國性商業(yè)管理標桿的蛻變。

21年與45年的交織，是星盛商業(yè)與深圳共生共長的縮影。

從福田星河COCO Park的空間革命、品牌迭代到生態(tài)共生，到星盛商業(yè)聚焦大灣區(qū)、深耕華東的戰(zhàn)略布局，再到“品質年”“首店經(jīng)濟”“數(shù)智化運營”的持續(xù)深耕，這家企業(yè)始終以商業(yè)智慧回應城市需求，用一個個項目編織起與深圳、與灣區(qū)的緊密聯(lián)結。

在深圳邁向國際消費中心城市的進程中，星盛商業(yè)的故事，既是一部商業(yè)地產(chǎn)的進化史，更是一座城市與企業(yè)雙向奔赴的生動注腳。

與城市共生，福田星河COCO Park的19年生長密碼

19年，可以讓一片灘涂崛起為都市核心，也能讓一個商業(yè)體從破局者，成長為城市共生體。深圳福田星河COCOPark的19年，恰是星盛商業(yè)與深圳同頻生長的最佳注腳。

2006年，當福田CBD高樓林立卻商業(yè)配套滯后時，星盛商業(yè)以公園式商業(yè)的大膽構想，讓福田星河COCO Park打破傳統(tǒng)封閉商場的“盒子桎梏”。

其中，6000㎡下沉式星空廣場串聯(lián)12條內街，將“Creativity（創(chuàng)意）”與“Originality（原創(chuàng)）”融入“COCO”基因，以“Park”傳遞自然休閑哲學。

這一設計不僅響應了深圳花園城市的建設導向，更填補了CBD公共休閑空間的空白，當年首批引入的JUSCO超市、百老匯影城等品牌，一夜之間重塑了深圳商業(yè)格局。

換言之，它讓商業(yè)空間首次成為城市公共生活的核心載體，也為星盛商業(yè)埋下了“與城市共生”的種子。

此后的19年，福田星河COCO Park始終踩準深圳發(fā)展的節(jié)拍。

21世紀10年代“深圳質量”戰(zhàn)略提出后，它以“城市綠洲”理念重塑空間，引入Dior、Lanc?me等14家國際美妝品牌填補高端空白，落地華南首家樂高旗艦店等30+首店，帶動客流增長42%，用首店經(jīng)濟點燃消費升級引擎。

2023年疫情結束通關后，它以港幣支付、跨境消費券吸引12%～15%港客高頻到訪，讓“1小時生活圈”從概念變?yōu)槿粘?；而面對深圳“培育國際消費中心城市”的目標，它又跳出購物邊界，將星空廣場酒吧街延伸為“不打烊生活帶”，讓商業(yè)空間生長出生活的溫度。

如今的福田COCOPark，早已超越商場的定義。

它是Z世代的潮流磁場，泡泡瑪特S級店、Switch體驗中心吸引年輕客群；是CBD白領的“第二生活場”，B1層輕食區(qū)成為高頻打卡地；更是全齡段的城市客廳，年均百場免費藝術展、爵士音樂會讓逛商場成為“無門檻美學體驗”。

更難得的是，它用19年客流大數(shù)據(jù)反哺城市治理——為福田區(qū)優(yōu)化夜間公交、增設共享單車點提供依據(jù)，開創(chuàng)了商業(yè)反哺城市的協(xié)作樣本。

從“商業(yè)荒漠”中的破局者，到深度綁定城市的共生體，福田星河COCO Park的19年證明：最好的商業(yè)地標，從不是冰冷的建筑，而是能接住城市每個時代心跳的“共情容器”。

星盛商業(yè)這一“與城市共生”的基因，并非偶然。星河控股集團作為星盛商業(yè)的母公司，自1988年便扎根深圳，以“城市運營引領者”的身份同步特區(qū)發(fā)展，旗下現(xiàn)已形成產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、資本、物業(yè)五大板塊，業(yè)務覆蓋產(chǎn)業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理等多元領域，布局全國30余座城市，總資產(chǎn)超千億元，且連續(xù)五年保持AAA主體信用跟蹤評級、連年綠檔運營。

可以說，正是星河控股集團在深圳積累的30余年城市開發(fā)經(jīng)驗、穩(wěn)健的資金實力與“長期主義”理念，為星盛商業(yè)從福田星河COCO Park的單點突破，到后續(xù)全國化布局提供了堅實的資源支撐與戰(zhàn)略協(xié)同。

始終以“聚焦”為關鍵詞，未來布局依然與城市發(fā)展同頻

如果說福田星河COCO Park是星盛商業(yè)與深圳共生的起點，那么20年的戰(zhàn)略深耕與穩(wěn)健擴張，則勾勒出這家企業(yè)“與城市共生長”的全貌。

從2004年成立專業(yè)團隊，到2025年成為行業(yè)標桿，星盛商業(yè)的每一步都與深圳、與中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同頻。

回顧星盛商業(yè)過去20年的發(fā)展歷程，可以較為清晰地了解到，這家企業(yè)是以“聚焦”為關鍵詞。

早期以深圳為大本營，憑借福田星河COCO Park的成功經(jīng)驗，逐步構建起COCO Park（城市級）、COCO City/iCO（區(qū)域級）、COCO Garden（社區(qū)級）、第三空間完整產(chǎn)品線。

2023年，面對市場變化，星盛商業(yè)提出“戰(zhàn)略聚焦”與“區(qū)域聚焦”策略，將核心資源錨定大灣區(qū)與華東區(qū)，這一調整并非收縮，而是‘做深做精’的差異化布局。

在深圳，除福田星河COCO Park外，深圳星河WORLD·COCO Park以“都市漫游地”定位升級，通過星空廣場運營、潮流IP展吸引年輕客群；龍華星河iCO從“社區(qū)生活中心”轉型“她經(jīng)濟生活引力場”，引入海底撈創(chuàng)新店、覔書店等品牌，成為輕資產(chǎn)運營的標桿。

在“聚焦”之外，星盛商業(yè)以“品質”為核心持續(xù)迭代。

2024年“品質年”計劃中，星盛商業(yè)推行“大服務體系”，從優(yōu)化租戶組合到升級空間場景，從更新4臺空調主機、16臺水泵提升環(huán)境舒適度，到通過“星管家”商戶平臺、COCO Club會員系統(tǒng)實現(xiàn)數(shù)智化管理。

據(jù)悉，星盛商業(yè)目前會員超600萬，會員銷售占比超30%，數(shù)智化能力成為運營的重要支撐。同時，星盛商業(yè)敏銳捕捉首發(fā)經(jīng)濟風口，2024年福田星河COCO Park落地17檔IP活動，其中8檔全國首展、4檔華南首展，帶動客流與銷售雙位數(shù)增長；“大搶節(jié)”“嗨星嘉年華”等全國聯(lián)動IP，部分活動實現(xiàn)銷售同比提升46%、客流提升52%的亮眼成績。

面向未來，星盛商業(yè)的布局依然與城市發(fā)展同頻。

2025年，深圳光明星河COCO City計劃于年底亮相，深圳星河WORLD·COCO Park二期將同步推進，前者填補光明商業(yè)空白，后者以25萬㎡體量打造“產(chǎn)城商住”融合樣本。

星盛商業(yè)集團總裁陳群生曾表示：“我們不追求‘大而全’，而是‘小而美’的可持續(xù)。讓每個項目都成為當?shù)叵M者的心頭好，與城市共同生長?！?/p>

而這種策略，實質也是與其控股母公司星河控股集團穩(wěn)健、長遠發(fā)展的步調保持著同頻步伐。星河控股董事長黃楚龍曾直言：“星河要做500年，不做500強”，這份對長期穩(wěn)健發(fā)展的執(zhí)著，正是星盛商業(yè)不斷前行的力量源泉。

從深圳起步，向灣區(qū)擴張，星盛商業(yè)的21年，是中國商業(yè)地產(chǎn)從“規(guī)模擴張”到“品質深耕”的縮影。在深圳特區(qū)45周年、“十四五”規(guī)劃收官之年的節(jié)點上，這家企業(yè)正以“商業(yè)智慧構筑城市繁榮”的理念，繼續(xù)書寫與城市共生的新篇。