每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“我最開始是在廣西做法拍業(yè)務(wù)，后面才來到深圳。十年前在廣西拍廠房，靠的是‘膽子大’?，F(xiàn)在在深圳做法拍業(yè)務(wù)，更多的是拼專業(yè)和資源?！?/p>

8月9日下午，朱志強和幾位行業(yè)人士一起分享近期法拍行業(yè)的最新動態(tài)。談到自己從事法拍行業(yè)的經(jīng)歷時，他的語氣中流露出幾分感慨。

作為深耕不良資產(chǎn)處置十余年的“老兵”， 朱志強剛剛參加了某資產(chǎn)管理公司的視頻會議，參與討論深圳某存量資產(chǎn)的盤活方案，他擔(dān)任法拍顧問的角色。

朱志強向《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱“每經(jīng)記者”）表示，在深圳法拍市場，寶能城住宅項目的集體法拍是一個重要轉(zhuǎn)折信號：一方面，法拍人數(shù)迎來了顯著增長；另一方面，拍賣稅費也開始走向“各付各稅”。

在朱志強看來，法拍市場歷經(jīng)多年發(fā)展，已經(jīng)從早期線下舉牌的“小眾游戲”，發(fā)展到如今阿里資產(chǎn)平臺、京東資產(chǎn)平臺等可全民參與的標(biāo)準(zhǔn)化市場。從早期的稅費模糊、清場難的“灰色地帶”，到法院“包清場”“各付各稅”的透明規(guī)則，法拍市場越來越規(guī)范化。

“法拍的資產(chǎn)類型越來越多，給買家提供了各類可供選擇的標(biāo)的。以深圳為例，在早年市場中，像高端別墅類房產(chǎn)很少進入法拍流程。就算有，價格也高得離譜，因為不愁賣。但如今的法拍市場，給很多改善型買家提供了入場機會?！敝熘緩娬f道。

十年蛻變：法拍從小眾游戲走向全民“網(wǎng)購”時代

談及過往法拍市場時，朱志強提到了自己曾參與的多個讓他印象深刻的法拍案例。

2015年，在桂林市臨桂新區(qū)舉行的一場廠房拍賣會上，一位柳州老板以總價5700萬元成功競拍下103畝工業(yè)用地。然而，僅三天后，由于股市行情突變，該老板遭遇強制平倉，最終連1000萬元的高利貸保證金也無力償還。

這是朱志強早期所經(jīng)歷的“驚心動魄”一幕，亦是當(dāng)時法拍行業(yè)的真實縮影：線下交易盛行，規(guī)則含糊不清，參與者多為“敢于冒險”的圈內(nèi)人士。

十年后，這樣的場景已成歷史。

“現(xiàn)在買賣法拍房，在操作流程和便捷性上，和淘寶買衣服沒太大區(qū)別?！彼呎f邊打開手機上的司法拍賣頁面，寶能城234套住宅的成交記錄赫然在列，操作流程清晰可見。

朱志強協(xié)助資方拍下的某法拍資產(chǎn)  圖片來源：受訪者提供

在朱志強看來，2022年至2023年的寶能城住宅集體法拍，成為深圳法拍市場的一個重要轉(zhuǎn)折點。

他告訴每經(jīng)記者，在寶能城房源法拍之前，深圳法拍房成交后的稅費全由買受人承擔(dān)。如一套成交總價1500萬元的法拍房，可能需要額外墊付高達數(shù)百萬元的土地增值稅等賣方稅費，這也讓很多買家望而卻步。

因為稅費問題，寶能城參與法拍的房源曾先后經(jīng)歷撤拍、重新上架等情況。此后，深圳中院調(diào)整法拍規(guī)則，改為“各付各稅”：買方僅付契稅，若買方墊付稅費后可向法院申請退還。

規(guī)則重塑讓市場徹底激活。

“以前法拍是‘少數(shù)人玩’，現(xiàn)在普通家庭也敢參與了。”朱志強解釋，法院推行“包清場”政策后，買家無需擔(dān)心原房主拒不騰退，“就像網(wǎng)購包郵，付款后法院出文書過戶，很大程度上降低了買賣的風(fēng)險”。

深圳法拍房交易走勢圖 圖片來源：同致誠評估

數(shù)據(jù)也印證了這一變化。據(jù)同致誠評估數(shù)據(jù)，深圳法拍成交套數(shù)已從2017年的823套，躍升至2024年的2055套。豪宅法拍更是打破了“隱秘交易”的慣例，香蜜湖一號、純水岸別墅等稀缺房源紛紛上線，其成交價格已成為市場價格的基準(zhǔn)錨點。

朱志強還提到，如今法拍行業(yè)的門檻也較過去有所提高?！耙郧岸c門路就能做，但現(xiàn)在幾乎得覆蓋法拍全流程?！敝熘緩娞寡?，地產(chǎn)下行導(dǎo)致不良資產(chǎn)明顯增長，但競爭早已不是“拼關(guān)系”，而是“拼專業(yè)”。

朱志強表示，法律知識是基礎(chǔ)，需精通抵押權(quán)、居住權(quán)等復(fù)雜條款?！爱?dāng)然，這些都只是最基礎(chǔ)的，更重要的是經(jīng)驗積累，以及資源整合能力，一些特殊法拍案例，甚至需要聯(lián)動銀行、律所、資產(chǎn)管理公司，與政府部門溝通解決特殊糾紛?！?/p>

從“接盤”到“盤活”：法拍行業(yè)的全鏈條革命

隨著法拍行業(yè)規(guī)模越來越大，對從業(yè)人員來說，最大的變化是什么？

朱志強向每經(jīng)記者表示，“法拍的專業(yè)知識其實只是基礎(chǔ)，更重要的還是經(jīng)驗積累及資源整合”。

“以前我們干法拍時，基本上能找到資方就很不錯了。但現(xiàn)在這只是基礎(chǔ)，包括法拍的全鏈條都得參與，從銀行到資管公司再到法院階段，中間的各個環(huán)節(jié)都得跟。甚至最后資產(chǎn)成功法拍了，如何運營、盤活現(xiàn)在也需要掌握?！?/p>

朱志強指出，資產(chǎn)一旦進入法拍程序，必然會伴隨著各種復(fù)雜問題。每一宗法拍案件背后都隱藏著不同的故事，從業(yè)者必須憑借自身經(jīng)驗，靈活應(yīng)對并解決各類難題。

例如，深圳南山西麗某單位一套職工的房產(chǎn)，曾讓某中介機構(gòu)的法拍部門陷入困境。原房主態(tài)度強硬拒絕騰退，而買受人是一位孕婦。2022年，這個騰退難度極高的案例交到了朱志強的手中。

朱志強向記者分享了當(dāng)時的“解題”思路：先讓中介女高管帶水果安撫孕婦，穩(wěn)定其情緒；再與法官溝通解決方案，讓法院領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系房主的單位領(lǐng)導(dǎo)，并從拍賣款中劃撥租金補貼。最終，該房主自愿搬離。

“法拍不是單純的‘接盤’，而是要盤活資產(chǎn)，更要解決‘人’的問題，從而化解矛盾?！敝熘緩娬f，這類案例的核心是“全鏈條介入”——從前期盡調(diào)、中期競拍，到后期清場、運營，每個環(huán)節(jié)都得有預(yù)案。

而這種“全鏈條思維”，或許與他早期的從業(yè)經(jīng)歷有關(guān)。

據(jù)朱志強回憶，早年在廣西時，他通過“銀企聯(lián)合”模式，讓桂林某銀行直接墊付資金拍下廠房，再以1%股權(quán)代持的方式規(guī)避風(fēng)險，最終資產(chǎn)價值實現(xiàn)翻倍。來到深圳后，他將這一模式升級：對接多家資管公司充當(dāng)顧問角色，然后還會主動參與銀行資產(chǎn)推介會，籌備不良資產(chǎn)頻道，打通從債權(quán)到物權(quán)的全流程。

“十年前拍廠房，靠的是勇氣；現(xiàn)在法拍市場，靠的是體系?！敝熘緩娬f，行業(yè)的未來會更規(guī)范，一個明顯的變化在于，現(xiàn)在資產(chǎn)的法拍價格已經(jīng)成為越來越多銀行的貸款錨點，法院的流程也越來越透明。

“法拍行業(yè)在逐步擴大，而對于很多從業(yè)者來說，只有繼續(xù)當(dāng)好‘資產(chǎn)醫(yī)生’的角色，才能讓更多不良資產(chǎn)找到新價值。”朱志強說道。

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封面圖片來源：受訪者提供