每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳夢妤    

近一年備受市場關注的公募REITs又有新動態(tài)了，今日（8月16日），首批3個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點項目正式公開發(fā)售。至此，我國公募市場REITs產品數量也正式擴大到17只，此前一年多內陸續(xù)發(fā)布的14只存續(xù)產品整體市場已超過630億元。

此次首批發(fā)售的3個試點項目分別位于北京、廈門和深圳，分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT，已獲得113倍、108.96倍和133.03倍認購，刷新了目前已發(fā)行公募REITs認購紀錄。

明源不動產研究院首席研究員艾振強在微信向《每日經濟新聞》記者表示，其較早就關注并認購了相關產品。他認為，公募REITs落地是推動我國房地產新發(fā)展模式的重要舉措，目前仍處于發(fā)展初期，能夠最終發(fā)行的都是經過精挑細選、底層資產優(yōu)質的，過去發(fā)行的產品都被踴躍超額申購，在二級市場中也有著不錯表現。

底層資產出租率高

實際上，這3只REITs均是在不到1個月時間內獲批的，公募REITs市場發(fā)展速度正在明顯加快。以華夏北京保障房REIT為例，7月29日上海證券交易所受理，8月5日證監(jiān)會批復，僅用時7天。

這背后離不開政策支持和鼓勵。7月29日，證監(jiān)會在2022年系統(tǒng)年中監(jiān)管工作會議暨巡視整改常態(tài)化長效化動員部署會議指出，要穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，加快推進常態(tài)化發(fā)行，促進存量資產盤活。

從首批產品的發(fā)售情況來看，3個項目發(fā)售份額總額均為5億份，預計總募資金額約38億元,面向公眾發(fā)售的募資總額為4.5億元，認購價格分別為2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份。

翻閱交易公告，可以看出首批產品的底層資產均位于一、二線城市核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，且社區(qū)內生活配套設施齊全。

以紅土創(chuàng)新深圳安居REIT為例，基礎資產選取了4個優(yōu)質項目，分別為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館，位于深圳核心區(qū)域或核心地段，均已取得保障性租賃住房認定書。整體來看，該項目建筑面積合計13.47萬平方米，涉及1830套保障性租賃住房，出租率高達99%，資產評估值約11.58億元。

中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓和珩琦公寓，合計建筑面積約19.86萬平方米，4665套房源。上述公寓均處于飽和運營狀態(tài)，房源需求量較大。截至2022年3月末，園博公寓項目、珩琦公寓項目出租率分別為99.42%和99.11%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

華夏北京保障房REIT原始權益人為北京保障房中心有限公司，底層資產為文龍家園和熙悅尚郡，均屬于公租房，分別于2015年和2018年投入使用，各擁有1396間和772間出租房。

擬認購規(guī)模超百倍

首批保租房REITs公開發(fā)售的消息公布后，不少個人投資者在社交平臺上評論稱，該類產品的發(fā)行，使其在資金不夠、不用有房的條件下，也能體會“包租婆”的快樂。在產品介紹中，此次3個項目未來一年現金分派率預測均在4%左右。

不僅個人投資者興趣盎然，機構認購也超百倍。如前所述，華夏北京保障房REIT網下詢價已獲得113倍認購，中金廈門安居REIT詢價已獲得108.96倍認購，紅土深圳安居REIT已獲得133.03倍認購。

艾振強表示，本次是租賃型住房REITs首發(fā)，底層資產優(yōu)質，相信上市之后在二級市場也會有不錯的表現。即便不考慮二級市場的價格上漲，公募REITs是強制分紅，收益率不錯。本次發(fā)行的幾只REITs被大家瘋搶，也是因為資產優(yōu)質、收益穩(wěn)定，在預期利率下行的大背景下很有吸引力。

作為金融創(chuàng)新產品的保租房公募REITs為何會受到投資者熱捧，睿和智庫分析認為，除國家政策鼓勵外，還與其底層資產收益穩(wěn)定，且現金流相對有保障有很大關系。

“作為底層資產的保租房項目都位于核心城市的核心居住區(qū)，租賃需求旺盛；其次，保障性租賃住房的租金，較市場化租金往往有一定折扣，且大部分保租房還采用了政府配租模式，因此往往具有穩(wěn)定的出租率和租金收入，收益率不會受周期性風險的影響，能為投資者帶來不錯的回報。”

比如，北京保障房中心有限公司計劃通過華夏北京保障房REIT盤活資產，實現的回收資金將主要用于北京焦化廠停產搬遷后在其剩余地塊上建設的公租房項目，或其他經批準同意的租賃住房項目。

這也就意味著，保障性租賃住房REITs不僅有利擴寬項目建設資金來源，吸引社會資本參與，也有利于房地產行業(yè)向新發(fā)展模式轉型。

中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進分析認為，本次首批3只保租房公募REITs產品的正式發(fā)售，標志著我國保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”模式閉環(huán)。同時，保租房公募REITs的推出進一步豐富了公募REITs市場基礎資產標的種類，對推動我國公募REITs市場多元化、可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

徐躍進認為，未來隨著保租房公募REITs融資模式的愈加成熟，或將有更多類似產品上市。

封面圖片來源：攝圖網401947398