每經(jīng)編輯｜王婷婷

金融市場(chǎng)的穩(wěn)定跡象，已傳導(dǎo)至成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，受小額貸款類金融企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況改善的影響，成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量環(huán)比增長(zhǎng)3成，空置率也有所降低。

但在巨大的存量和未來(lái)供應(yīng)之下，成都市場(chǎng)壓力仍然較大，整體租金水平繼續(xù)下探。創(chuàng)新的融資手段、多種租賃方式和合作模式，是增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的良性選擇。

凈吸納量環(huán)比漲3成

近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2015年第三季度成都房地產(chǎn)市場(chǎng)》報(bào)告顯示，相較于2015年上半年，第三季度成都本地小額貸款類金融企業(yè)，因倒閉退租的情況有明顯改善，租賃需求相對(duì)活躍。

由此，第三季度成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量達(dá)約6萬(wàn)平方米，較第二季度的1.4萬(wàn)平方米有明顯改善。

與此同時(shí)，成都甲級(jí)寫字樓供應(yīng)謹(jǐn)慎，國(guó)際金融中心塔3的入市，是第三季度甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的唯一供應(yīng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到，開發(fā)商九龍倉(cāng)將國(guó)際金融中心塔3放與第三季度入市，是配合塔3成功整棟出租的結(jié)點(diǎn)，而承租方則是來(lái)自深圳的某服務(wù)式辦公運(yùn)營(yíng)商，而該運(yùn)營(yíng)商通過(guò)提供精裝修單元、免費(fèi)會(huì)議室、前臺(tái)等增值服務(wù)，減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，受到中小企業(yè)青睞。

實(shí)際上，記者也注意到，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，部分業(yè)主正在通過(guò)多種形式的租賃方式提升入駐率，例如將部分項(xiàng)目與政府合作，將“產(chǎn)業(yè)園概念”注入辦公樓。據(jù)悉，這種方式已使單項(xiàng)目去化面積達(dá)約1萬(wàn)平方米，入駐率也得以明顯提升。

空置率的緩解和供應(yīng)的控制，是否會(huì)緩解成都甲級(jí)寫字樓的存量問(wèn)題和租金下滑趨勢(shì)？

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》直言，整體來(lái)說(shuō)，成都甲級(jí)寫字樓空置率有所降低，但市場(chǎng)壓力仍然較大，整體租金水平繼續(xù)下探。

上述機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)就顯示，第三季度成都甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)24000平方米，同比減少44%，但寫字樓整體市場(chǎng)新增供應(yīng)面積仍達(dá)289000平方米，同比增長(zhǎng)89.8%。而甲級(jí)寫字樓在第三季度的平均有效凈租金為94.7元/平/月，同比下滑4.1%，但表現(xiàn)優(yōu)于乙級(jí)寫字樓。

租金繼續(xù)下探 業(yè)主尋多途徑抗壓

在宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期增速放緩的情況下，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更激烈，項(xiàng)目表現(xiàn)差異化也將愈加明顯。

“雖然本季度新增供應(yīng)較少，但部分業(yè)主已經(jīng)意識(shí)到未來(lái)潛在供應(yīng)面積較大，將會(huì)面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，紛紛借機(jī)為優(yōu)質(zhì)租戶提供更有利的談判條件，以消化存量。”馬偉業(yè)表示。

據(jù)了解，從兩年前，在成都市場(chǎng)上，大部分業(yè)主已開始采用大幅度降低有效租金的方式，提升入駐率。但在當(dāng)前情況下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀已倒逼行業(yè)開展各種融資創(chuàng)新，特別是當(dāng)“萬(wàn)達(dá)穩(wěn)贏一號(hào)”等新興資本產(chǎn)品出現(xiàn)，越來(lái)越多開發(fā)商的目光，開始投向?qū)槌钟械纳虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)行各類證券、信托、私募、資管計(jì)劃融資。

成都甲級(jí)寫字樓巨型存量是否能從金融角度找到突破口？

馬偉業(yè)直言，成都資本市場(chǎng)的成熟度和活躍度均不及北上廣深等一線城市，本地市場(chǎng)的業(yè)務(wù)雙方更傾向傳統(tǒng)的資金籌措和運(yùn)作方式。由于市場(chǎng)上項(xiàng)目表現(xiàn)差異化將愈加明顯，創(chuàng)新的資本手段是否能帶來(lái)更好效益，依然取決于項(xiàng)目的品質(zhì)。

實(shí)際上，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的市場(chǎng)，除了為租戶提供更優(yōu)惠的租金組合，更多增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力的手段會(huì)產(chǎn)生。

仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人陳昱豪就告訴記者，比如，在引入新租戶方面，提供部分單元提供精裝修交付，為中小企業(yè)節(jié)省成本；通過(guò)與政府合作，吸引產(chǎn)業(yè)入駐；提高第三方機(jī)構(gòu)的傭金水平，增加第三方積極性，等等都是吸引租戶、促進(jìn)成交的不錯(cuò)方式。此外，為防止租戶流失，業(yè)主需提供更好的服務(wù)，如改善物業(yè)管理水平，保持提升原有租戶的忠誠(chéng)度。