每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日（6月3日），中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個(gè)月環(huán)比上漲。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“國(guó)五條”細(xì)則落地的力度低于預(yù)期，樓市的供需結(jié)構(gòu)依然懸殊，整體房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)依然未改。

漲價(jià)預(yù)期較為強(qiáng)勁/

5月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中有77個(gè)城市環(huán)比上漲，22個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)減少2個(gè)，其中跌幅在1%以上的有4個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月增加1個(gè)，其中漲幅在1%（含1%）以上的有43個(gè)，較上月增加3個(gè)。

在政策效果繼續(xù)釋放和成交量走低雙重影響下，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅在5月繼續(xù)縮小，總體指數(shù)環(huán)比4月上漲0.81%，漲幅比上月縮小0.19個(gè)百分點(diǎn)。

中指院院長(zhǎng)莫天全告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著“國(guó)五條”、限價(jià)等調(diào)控政策的逐步落實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)積極性有所下降，部分購(gòu)房者觀望情緒漸起。

但是房?jī)r(jià)仍然十分堅(jiān)挺，并且漲價(jià)預(yù)期較為強(qiáng)勁。可以佐證的是，2013年5月，百城住宅價(jià)格同比2012年5月上漲6.90%，連續(xù)第6個(gè)月上漲且漲幅比上月擴(kuò)大1.56個(gè)百分點(diǎn)。有86個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，比上月增加4個(gè)，其中，廣州漲幅達(dá)到18.12%；北京、汕頭等15個(gè)城市漲幅在10%~18%之間。住宅價(jià)格環(huán)比4月漲幅居前的城市依次是：廈門、嘉興、汕頭、蕪湖、廣州、太原、湘潭、泉州、蘭州，漲幅在2.1%~4%之間，其中多個(gè)城市均屬于省會(huì)城市和重點(diǎn)調(diào)控城市。多個(gè)城市也出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面。例如，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月南京成交商品住宅8052套，同比上漲三成多，環(huán)比也微漲，比4月多賣104套。而成交量旺盛支撐南京5月房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，環(huán)比4月上漲了0.79%。

北京5月網(wǎng)簽環(huán)比漲6.2%/

百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價(jià)為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%，漲幅超過(guò)整體數(shù)據(jù)。具體來(lái)看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，北京、深圳漲幅在1%~2%之間，重慶（主城區(qū)）、杭州、上海、天津漲幅在0.1%~1%之間。

“各地‘國(guó)五條’細(xì)則落地?zé)o力度，除北京執(zhí)行落地細(xì)則外，其他所有城市目前的樓市政策與‘國(guó)五條’出臺(tái)前差別不大。整體市場(chǎng)依然延續(xù)之前的高溫?zé)岫取?rdquo;張大偉說(shuō)。

即使從嚴(yán)落實(shí)“國(guó)五條”細(xì)則的北京，其政策對(duì)于市場(chǎng)的輻射也小于預(yù)期。某大型中介在北京中關(guān)村、潘家園等中心地段的多位店長(zhǎng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，4月以來(lái)，在他們所處的轄區(qū)并沒(méi)有真正見(jiàn)到執(zhí)行20%差額個(gè)稅的案例。

在這一大背景下，觀望情緒也有所瓦解。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月北京純新商品住宅網(wǎng)簽5598套，雖然比去年同期下降32.9%，但環(huán)比4月已經(jīng)出現(xiàn)6.2%的上漲。價(jià)格方面，成交均價(jià)為24356元/平方米，同比和環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。

鏈家市場(chǎng)研究部報(bào)告稱，5月第五周，北京新建商品住宅市場(chǎng)有3個(gè)期房項(xiàng)目入市，供應(yīng)量397套。與上周相比下降85.4%。“新建商品住宅當(dāng)前的形勢(shì)是需求較為旺盛，包括剛需和一部分改善性需求。而供應(yīng)相對(duì)不足。‘新政’以后，成交量持續(xù)保持低位的主要原因是市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量較少。”

莫天全說(shuō)，部分城市的新開(kāi)樓盤(pán)盡管面臨“限價(jià)”限制，但多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格穩(wěn)中有漲，貨幣政策維持相對(duì)寬松的預(yù)期繼續(xù)存在。在土地價(jià)格上漲、熱點(diǎn)城市當(dāng)前供應(yīng)依然不足、貨幣政策預(yù)期放寬的大環(huán)境下，未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期依然較強(qiáng)。

土地市場(chǎng)5月繼續(xù)升溫/

5月房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)在土地成交，房企對(duì)于“面粉”的注重已經(jīng)超過(guò)“面包”。“與住宅市場(chǎng)成交受限不同，土地市場(chǎng)在5月繼續(xù)升溫，北京、上海、長(zhǎng)沙等地頻現(xiàn)‘地王’或高溢價(jià)成交，促使住宅價(jià)格上漲預(yù)期繼續(xù)釋放。”莫天全說(shuō)。

上海易居發(fā)布報(bào)告顯示，5月，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積2222.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41.7%，同比增長(zhǎng)44.6%。本月土地成交出現(xiàn)明顯回升，這是今年1月以來(lái)持續(xù)4個(gè)月下滑后的首次回升。報(bào)告分析原因時(shí)稱，主要是近期各地年度土地供應(yīng)計(jì)劃已確定并上報(bào)國(guó)土部，地方政府在追求土地財(cái)政的情況下，開(kāi)始積極推地，此外，房地產(chǎn)企業(yè)資金較為寬松，也導(dǎo)致各地土地成交進(jìn)一步活躍。預(yù)計(jì)二季度末土地市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的十大標(biāo)桿房企5月購(gòu)地情況較為積極，除綠城外其余房企5月均有購(gòu)地。5月前30天，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為162億元，環(huán)比4月增長(zhǎng)26%。

房企資金上的寬裕是多城土地市場(chǎng)出現(xiàn)舉牌大戰(zhàn)的主要原因。中指院 《2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，截至2012年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.27%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.05%，較2011年分別下降1.16和0.38個(gè)百分點(diǎn)，是2009年以來(lái)的首次回落。

張大偉說(shuō)，北京、上海、廣州等一線城市近期出現(xiàn)區(qū)域土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，可以說(shuō)整體樓市在“國(guó)五條”細(xì)則落地力度低于預(yù)期的情況下，再次出現(xiàn)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)一致看漲的現(xiàn)象，市場(chǎng)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。