每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

今年以來(lái)，深圳再掀舊改高潮。萬(wàn)科、華潤(rùn)、佳兆業(yè)、京基、卓越等房企軍團(tuán)紛紛布局深圳舊改項(xiàng)目。

12月8日，國(guó)內(nèi)首個(gè)以“城市舊改”為主題的“對(duì)話(huà)佳兆業(yè)——中國(guó)舊城改造高峰論壇”在深圳舉行，吸引一批政府官員、學(xué)者、行業(yè)專(zhuān)家聚議城市舊改，并暢談城市舊改模式。

佳兆業(yè)集團(tuán)總裁金志剛稱(chēng)，舊城改造被簡(jiǎn)單粗暴貼上了黑色的標(biāo)簽，城市舊改應(yīng)先“改造”腦袋，核心在于平衡各方利益。他認(rèn)為，只要中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不走下坡路，未來(lái)10年國(guó)內(nèi)舊改市場(chǎng)將呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。

深圳掀舊改高潮佳兆業(yè)坐擁逾1000萬(wàn)舊改土儲(chǔ)

眼下，城市可開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少，這成為中國(guó)大城市正在面臨的難題。城市舊改成為推動(dòng)城市發(fā)展和解決土地利用瓶頸的主要渠道。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2001～2011年全國(guó)32個(gè)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)總量整體呈遞減的走勢(shì)，一二線(xiàn)城市中心城區(qū)表現(xiàn)更為明顯。

在土地資源缺乏的問(wèn)題上，深圳顯得尤為突出。有數(shù)據(jù)顯示，2008～2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從93.48萬(wàn)平方米下降至0.92萬(wàn)平方米。2012年深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓的景象。

對(duì)此，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心土地改革研究小組組長(zhǎng)趙新平還透露，2010年底，深圳建設(shè)用地規(guī)模達(dá)到917平方公里，逼近深圳土地總面積的50%。而目前深圳每年建設(shè)用地量仍在以年均30平方公里的速度增加。

在此背景之下，地方政府如何加快推進(jìn)舊城改造，釋放更多土地資源，成為政府關(guān)注的焦點(diǎn)。

除此之外，由于大多數(shù)城市舊改項(xiàng)目地處城區(qū)核心地段，土地價(jià)值高，給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)了巨大的空間。依照規(guī)劃，到2015年，深圳市計(jì)劃用于城市更新改造的用地規(guī)模將達(dá)到35平方公里，預(yù)計(jì)總投資達(dá)到1800億元。

巨大的舊改項(xiàng)目利益驅(qū)使萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、華僑城、佳兆業(yè)、卓越、京基等一大批房企參與其中。

今年以來(lái)，深圳舊改項(xiàng)目集中爆發(fā)，掀起一股熱潮。11月，華潤(rùn)置地高調(diào)向外界公布了在深圳六大項(xiàng)目，其中包括大沖村舊改、湖貝村舊改、銀湖舊改等五大舊改項(xiàng)目，總投資近1000億元，開(kāi)發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平米。

11月22日，深圳京基集團(tuán)也正式宣布，與深圳市水貝股份公司、深圳市長(zhǎng)源股份公司、深圳市木棉灣股份合作公司、深圳市沙一股份合作公司等簽訂了《城市更新改造項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》，涉及五個(gè)舊村改造項(xiàng)目，總體改造面積達(dá)63.9萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總開(kāi)發(fā)量達(dá)到300萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總投資接近255億元。

在所有的房企中，憑借著綜合實(shí)力和舊改專(zhuān)業(yè)能力，佳兆業(yè)被廣泛地稱(chēng)為“舊改專(zhuān)家”。

去年3月，佳兆業(yè)在深圳坂田華為科技城獲得占地面積為30萬(wàn)平米的寶吉舊改項(xiàng)目（即佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目）。據(jù)佳兆業(yè)方面透露，該項(xiàng)目總建筑面積為180萬(wàn)平方米，是集酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)購(gòu)物中心及住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。

在這次 “中國(guó)城市舊改高峰論壇”上，佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理耿延良透露，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目即將對(duì)外銷(xiāo)售，該項(xiàng)目也是深圳30年來(lái)最大的舊改項(xiàng)目。

除了上述舊改項(xiàng)目，佳兆業(yè)在深圳還擁有多個(gè)項(xiàng)目，包括鹽田整體搬遷項(xiàng)目、大鵬第三工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，以及位于深南大道與上步路交匯處的佳兆業(yè)環(huán)球金融中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目建設(shè)高度將達(dá)到518米，超過(guò)目前的京基100大樓高度。

另?yè)?jù)耿延良透露，目前佳兆業(yè)成為全國(guó)擁有最多舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在深圳、廣州、珠海、東莞等地已擁有30多個(gè)舊改項(xiàng)目，總占地面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米。此外，佳兆業(yè)有超過(guò)200萬(wàn)平方米的城市更新已完成政府立項(xiàng)，寶吉項(xiàng)目、環(huán)球中心項(xiàng)目、鹽田整體搬遷項(xiàng)目更被列入深圳市政府“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目。

佳兆業(yè)舊改新觀：舊改需平衡利益

近年來(lái)，各大房企紛紛搶灘舊改項(xiàng)目，但舊改項(xiàng)目投入大、周期長(zhǎng)，且圍繞城市舊改而爆發(fā)的強(qiáng)拆、釘子戶(hù)事件，讓城市舊改利益格局變得復(fù)雜。

國(guó)內(nèi)城市中，深圳城市舊改啟動(dòng)較早。1994年，深圳上步工業(yè)區(qū)在舊廠(chǎng)區(qū)改造之后，出現(xiàn)首個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)式華潤(rùn)大賣(mài)場(chǎng)，這便是深圳城市改造項(xiàng)目的開(kāi)始。多年以來(lái)，深圳市在城市舊改方面走在全國(guó)前列，并形成了在開(kāi)發(fā)商與業(yè)主平等協(xié)商基礎(chǔ)上，以企業(yè)為主體的市場(chǎng)改造模式。

但總體說(shuō)來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)城市舊改理論和實(shí)踐依舊較少?！俺鞘懈脑焓紫纫脑炷X袋?！奔颜讟I(yè)行政總裁金志剛認(rèn)為，舊城改造魚(yú)龍混雜，正常、合理、規(guī)范的舊城改造被社會(huì)大眾認(rèn)同于拆遷，由此也產(chǎn)生了一些偏見(jiàn)和誤區(qū)。

城市舊改并不等于拆房子，最大的難題在于做到各方利益平衡。金志剛稱(chēng)：“我們也看到很多粗暴的案例，使得社會(huì)大眾把舊城改造簡(jiǎn)單等同于拆遷，并把拆遷簡(jiǎn)單貼上黑色的標(biāo)簽?！?/p>

“之所以出現(xiàn)這些舊改粗暴案例的根源在于沒(méi)有平衡妥善分配好利益?！苯鹬緞傉J(rèn)為，佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域成功的秘訣在于一方面認(rèn)定舊改是一項(xiàng)有榮譽(yù)感的事業(yè)，另一方面在于能妥善處理相關(guān)利益。

具體說(shuō)來(lái)，舊改與原業(yè)主利益、市民利益、政府利益、社區(qū)利益、環(huán)境利益和開(kāi)發(fā)商利益有關(guān)。在舊改項(xiàng)目啟動(dòng)前應(yīng)反復(fù)論證、平衡、分配，得出一個(gè)較好的方案來(lái)，讓各方都得到利益。

而趙新平也表示，城市舊改項(xiàng)目最大的難題在于拆遷難，由地方政府主導(dǎo)的城市舊改應(yīng)改變以往GDP為導(dǎo)向的觀念，在推進(jìn)過(guò)程中，應(yīng)避免大拆大建的現(xiàn)象，要做到短期利益和長(zhǎng)期利益的平衡。

盡管城市舊改開(kāi)發(fā)以何種方式進(jìn)行沒(méi)有金科玉律可循，但一些成功的模式仍可值得借鑒和學(xué)習(xí)。

在業(yè)界，佳兆業(yè)從1999年開(kāi)始涉足舊城改造領(lǐng)域，至今已有13年的舊改經(jīng)驗(yàn)，先后成功開(kāi)發(fā)了深圳佳兆業(yè)·桂芳園、佳兆業(yè)·金翠園、廣州中石化大廈、佳兆業(yè)大都匯、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等眾多經(jīng)典舊城改造項(xiàng)目。

在一般人看來(lái)，做好城市舊改項(xiàng)目，僅僅需要與政府搞好關(guān)系。但有著多年舊改經(jīng)驗(yàn)的耿延良則認(rèn)為，城市舊改項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)和創(chuàng)新意識(shí)。為此，佳兆業(yè)成立了第一家專(zhuān)業(yè)的城市舊改公司——佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）公司。

耿延良稱(chēng)，置業(yè)公司的成立形成了佳兆業(yè)一整套系統(tǒng)的作業(yè)流程和管理規(guī)范。因此，在舊城改造的規(guī)劃、拆遷、建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題時(shí)都能得到及時(shí)、妥當(dāng)?shù)靥幚怼?/p>

盡管如此，舊城改造開(kāi)發(fā)有別于一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與難度也值得警惕。舊城改造項(xiàng)目涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個(gè)方面，目前仍存在較多問(wèn)題。“這要求企業(yè)具備一定專(zhuān)業(yè)能力、資金實(shí)力、協(xié)調(diào)能力、融資能力?！笨硕鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心陳嘯天認(rèn)為。

耿延良認(rèn)為，舊城改造資金的投入是一個(gè)持續(xù)過(guò)程，不同于競(jìng)地開(kāi)發(fā)的一次性的投入，目前佳兆業(yè)的舊城改造已具備造血功能，并不完全依靠供給資金或銀行貸款融資，自身已能通過(guò)前期銷(xiāo)售資金的回籠，然后利用到新項(xiàng)目拓展上。

值得注意的是，在舊改項(xiàng)目中，佳兆業(yè)能做到迅速立項(xiàng)、迅速拆遷安置回遷，并迅速開(kāi)發(fā)建設(shè)。據(jù)耿延良其介紹，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目2011年4月正式獲批，2011年底便完成全部拆遷，今年12月一期主體工程封頂完工，成為深圳回遷最快的城市舊改項(xiàng)目。

對(duì)此，克而瑞信息集團(tuán)研究中心陳嘯天認(rèn)為，佳兆業(yè)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及資源整合三方面的優(yōu)勢(shì)突出。與不少企業(yè)僅僅成立事業(yè)部不同，佳兆業(yè)組建了全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)的舊城改造公司，有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程，堅(jiān)持高效快速開(kāi)發(fā)，大大降低資金壓力。

佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目發(fā)力金志剛稱(chēng)未來(lái)十年舊改前景可觀

參與舊改項(xiàng)目可以提高在一線(xiàn)大城市的市場(chǎng)占有率和土地儲(chǔ)備，改造之后能獲得巨大的土地升值價(jià)值和利潤(rùn)，這成為房企越來(lái)越重視舊改的動(dòng)因。

目前大型開(kāi)發(fā)商均加入了對(duì)深圳城市舊改項(xiàng)目的爭(zhēng)奪，且形成了一套自己的模式和思路。

陳嘯天指出，目前涉足城市舊改的房地產(chǎn)企業(yè)主要有三類(lèi)，一是具有豐富舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)；二是有著大型綜合體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)且資金實(shí)力雄厚，比如華潤(rùn)、招商地產(chǎn)等；三是已形成良好商業(yè)模式的房企，比如卓越集團(tuán)、京基、星河等深圳本土知名房企。作為業(yè)界公認(rèn)的“舊改專(zhuān)家”，佳兆業(yè)對(duì)城市舊改項(xiàng)目形成了自己的獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。

對(duì)此，金志剛亦表示，舊改項(xiàng)目雖然資金成本很高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，但這類(lèi)項(xiàng)目的地段一般都是不錯(cuò)的，因此相比常規(guī)項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目的毛利率較為可觀?！爸灰袊?guó)經(jīng)濟(jì)不走下坡路，預(yù)計(jì)下個(gè)10年，國(guó)內(nèi)舊改市場(chǎng)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。”金志剛稱(chēng)，城市更新項(xiàng)目將迎來(lái)黃金時(shí)期。

今年11月份佳兆業(yè)合約銷(xiāo)售額為22億元，前11個(gè)月累計(jì)合約銷(xiāo)售額為150億元，達(dá)到全年目標(biāo)165億元的91%。

截至11月30日，佳兆業(yè)的全國(guó)土儲(chǔ)達(dá)到2484萬(wàn)平米，其中舊改土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)，業(yè)界人士預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)在深圳的舊改項(xiàng)目每年貢獻(xiàn)50億元以上的銷(xiāo)售額，占公司總銷(xiāo)售額的比重將達(dá)到20%～30%。

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