每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

近日，北京市國(guó)土資源局公布了79個(gè)即將開(kāi)展清理的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。這其中涉及到曾無(wú)數(shù)次傳出欲“轉(zhuǎn)正”的個(gè)別項(xiàng)目。然而這些已成規(guī)模的項(xiàng)目會(huì)如何處理？此次名單中未涉及的項(xiàng)目又會(huì)面臨怎樣的命運(yùn)。

昨日(9月19日)，北京市國(guó)土資源局新聞辦工作人員告訴記者，目前只是公示了這些項(xiàng)目提醒購(gòu)房者不要購(gòu)買(mǎi)，但接下來(lái)更具體的方案目前還沒(méi)有確切的信息。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)了解到，目前整個(gè)北京市小產(chǎn)權(quán)房的總體面積在15000畝左右，而此次查處的79個(gè)項(xiàng)目占地面積共為3656.27畝，也就是說(shuō)此次涉及清理的項(xiàng)目占到整個(gè)北京小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目三成左右。還有七成項(xiàng)目未涉及，一定程度上也反映出，小產(chǎn)權(quán)房錯(cuò)綜復(fù)雜，要找到合理的解決途徑并非易事。

此次集中清理昌平和房山

“我剛過(guò)上白領(lǐng)生活，就遇上國(guó)土局清理小產(chǎn)權(quán)，早知道有這么大風(fēng)險(xiǎn)，我還不如去燕郊買(mǎi)房。”在月亮灣曉鎮(zhèn)購(gòu)房的吳?。ɑ└嬖V 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。“如果再給我一次購(gòu)房的機(jī)會(huì)，我肯定不會(huì)選擇小產(chǎn)權(quán)了”。面對(duì)即將出臺(tái)的小產(chǎn)權(quán)房新政，吳俊表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在此次公布的名單中看到，涉及清理的重災(zāi)區(qū)主要集中在昌平和房山，然而作為近兩年來(lái)新崛起的購(gòu)房熱點(diǎn)區(qū)域，房山大批小產(chǎn)權(quán)房的清理是否會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的商品房市場(chǎng)帶來(lái)影響呢？

“短時(shí)間內(nèi)的影響不會(huì)很大，但不排除大量原本寄希望于小產(chǎn)權(quán)房的剛需購(gòu)房者被限制后，只能轉(zhuǎn)投其他商品房項(xiàng)目的情況。”一位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

究竟此次涉及到的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目有多大比例？

據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站消息，這批利用集體土地違法建設(shè)銷(xiāo)售 （變相銷(xiāo)售）的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，均是自2008年以后在建在售，涉及昌平、通州、房山、懷柔、延慶、大興、門(mén)頭溝、密云等八個(gè)區(qū)縣，包括著名的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)昌平區(qū)鄭各莊宏福苑小區(qū)、通州區(qū)太玉園等項(xiàng)目。

清理尚有難題

有媒體報(bào)道，早在今年6月底，北京市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房清理宗數(shù)即為79宗，占地面積3656.27畝，其中耕地107.4畝。相對(duì)2008年以后在建在售的項(xiàng)目，2008年前已建好、出售的小產(chǎn)權(quán)房有著更龐大的體量。

究竟小產(chǎn)權(quán)房有多大的體量，清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明曾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)提到，“小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人：全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房占的土地面積有66億平方米;北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個(gè)本地市場(chǎng)的18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米;在西安估計(jì)已經(jīng)占到25%到30%，深圳的小產(chǎn)權(quán)房可能占全市住宅總量近一半。”

目前北京開(kāi)始清查的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目占到總量的大約三成左右。還有絕大部分項(xiàng)目未清查，實(shí)則也凸顯出小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目復(fù)雜的形式。

“目前絕大部分公眾都無(wú)法正確區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房。政府的態(tài)度就是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管業(yè)主期望政府以某種形式促使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但是政府也面對(duì)著一個(gè)難題：法律上這些建筑不可能取得五證，從規(guī)劃到銷(xiāo)售許可都是空白，屬于違章建筑的范疇。”秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)徐斌律師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在其看來(lái)政府的處理方式大概有以下幾種：拆遷；搬遷；處罰；補(bǔ)交土地出讓金。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，小產(chǎn)權(quán)房最后的處理結(jié)果還要依托相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的細(xì)則。對(duì)于開(kāi)發(fā)初期的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)業(yè)主入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給業(yè)主退款，停止開(kāi)發(fā)，來(lái)還原小產(chǎn)權(quán)房原有的土地性質(zhì)。已經(jīng)入住、成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)，可以讓村集體和業(yè)主協(xié)商，通過(guò)業(yè)主補(bǔ)一部分土地出讓金，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，來(lái)確定最后清理實(shí)施的細(xì)則。這樣更能保護(hù)購(gòu)房者的利益，也讓國(guó)家的土地出讓收入不受到損失。